Dienstag, 17. September 2019

BGH: Zum Kautionsrückzahlungsanspruch gegen den Vermieter

Urteil vom 24.7.2019 - Az.: VIII ZR 141/17

Die Parteien dieses Rechtstreits waren Mieter und Vermieter. Nach der außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages durch die Mieter machte der Vermieter Forderungen in Höhe von 6.180,55 Euro gegen die Mieter geltend. Unter anderem handelte es sich dabei um Nebenkostennachforderungen in Höhe von 1.087,33 Euro, die teilweise unbestritten waren. Nachdem das Amtsgericht der Klage in Höhe von 4.917,13 Euro stattgegeben hatte, machten die Beklagten in der Berufungsinstanz ein Zurückbehaltungsrecht geltend, da der Vermieter auch zwei Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses die in Bar geleistete Mietkaution in Höhe von 1.680 Euro noch nicht abgerechnet hatte.

Das Landgericht legte dies als Aufrechnungserklärung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch aus. Das Zurückbehaltungsrecht hätten die Beklagten nur deshalb geltend gemacht, weil sie davon ausgingen, dass der Rückzahlungsanspruch noch nicht fällig sei. Nach Meinung des Berufungsgerichts sei dies aber nicht der Fall. Die Fälligkeit sei eingetreten, weil der Kläger nach zwei Jahren noch nicht abgerechnet hatte. Sachliche Gründe hierfür lägen nicht vor. Darüber hinaus hätte der Vermieter auch die streitigen Nachzahlungen abrechnen können. Ein Zuwarten auf eine rechtskräftige Entscheidung sei nicht notwendig gewesen, da sich Kautionsabrechnungen sonst über Jahre hinweg ziehen würden.

Der BGH gab dieser Argumentation im Ergebnis recht. Allerdings stellten die Bundesrichter fest, dass entgegen der Annahme des Landgerichts, die Abrechnung konkludent schon erfolgt sei. Diese läge auch dann vor, „wenn der Vermieter […] die ihm (seiner Auffassung nach) zustehenden Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend macht, ohne durch einen Vorbehalt kenntlich zu machen, dass noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen ist.“ Damit bringe der Vermieter zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt.

Die Bundesrichter bestätigte darüber hinaus die Meinung des Landgerichts, dass der Vermieter auch die streitigen Forderungen abrechnen durfte. Eine Frage, die der Senat zuletzt noch offengelassen hatte. Ein solches Vorgehen läge im Interesse von Vermieter und Mieter, die das Mietverhältnis so schnell wie möglich abschließen wollen. Schützenswerte Interessen des Mieters seien nicht berührt, da der Mieter auf Rückzahlung der Kaution klagen könne, bzw. der Vermieter die Abrechnung durch Klageerhebung vornehmen könne. In beiden Fällen würde im Verfahren über den Bestand der Forderungen entschieden.

Solange aber der Vermieter von seiner Verwertungsbefugnis, die ihm durch die Abrechnung durch Klageerhebung zustünde, keinen Gebrauch mache, könne wiederum der Mieter mit seinem dann fälligen Rückzahlungsanspruch aufrechnen. Insoweit waren die Forderungen des Vermieters durch Aufrechnung erloschen.