Montag, 24. Februar 2020

BGH: Anforderungen an tatrichterliche Feststellung bei Härteeinwand

Urteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19

Die Kläger in diesem Fall hatten 2016 ein Mehrfamilienhaus gekauft. Im ersten Obergeschoss lebten die Beklagten mit ihren zwei erwachsenen und drei minderjährigen Kindern als Mieter seit 2010. 2017 kündigten die Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Sie planten, gemeinsam mit ihren drei Kindern und der Mutter der Klägerin in die Wohnung einziehen zu wollen und dafür die Wohnung der Beklagten mit der darüberliegenden leerstehenden Dachgeschosswohnung zu verbinden. Die zuvor von den Klägern gemietete Wohnung hatten sie bereits gekündigt und waren derweil in die Dachgeschosswohnung eingezogen. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machten einen Härtefall geltend. Sie gaben an, dass die gesundheitlichen Familie einen Umzug unmöglich machten. Darüber hinaus wäre kein Ersatzwohnraum zu finden. Das Amtsgericht wies die Klage genau wie das Berufungsgericht ab.

Das Berufungsgericht urteilte, dass die Kündigung zwar nicht wie das Amtsgericht meinte, rechtsmissbräuchlich sei, da nach Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts das Recht zur Kündigung nicht allein deshalb versagt werden dürfe, weil der Vermieter diese willentlich, hier durch Kauf der kleineren Wohnung und Kündigung der bislang genutzten ausreichend großen Wohnung, herbeigeführt habe. Allerdings sei diese Herbeiführung bei der Interessensabwägung einzubeziehen. Bei dieser Abwägung überwog nach Meinung des Berufungsgerichts das Interesse der Beklagten.

Der BGH gab der Revision der Kläger statt und verwies den Rechtstreit an das Berufungsgericht zurück. Die Bundesrichter entschieden, dass die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts von Rechtsfehlern beeinflusst sei. So seien die vom Landgericht getroffenen Feststellungen zu den wirtschaftlichen Verhältnissen der Beklagten nicht ausreichend. Dabei sei die finanzielle der Lage der Beklagten sowie die persönlichen und gesundheitlichen Verhältnisse „sowohl für die Frage, welcher Ersatzwohnraum für die Großfamilie angemessen ist, als auch für den Umfang von der Beklagten bei der Suche nach einer Ersatzwohnung anzustellenden Bemühungen von Bedeutung.“ Das Berufungsgericht habe sich dabei aber darauf beschränkt, die Schilderung der Beklagten im Kündigungserwiderungsschreiben in indirekter Rede wiederzugeben.

Weiterhin fehlten im Berufungsverfahren Feststellungen zu den konkreten Anstrengungen der Beklagten bei der Wohnungssuche. Das Landgericht hatte es für ausreichend erachtet, dass die Beklagten zum Beweis ihrer Bemühungen Ausdrucke ihrer Anfragen bei Online-Portalen sowie die entsprechenden Absagen vorgelegt hatten. Laut BGH sei nicht allein an der Anzahl der Anfragen festzustellen, ob erfolglos hinreichende Anstrengungen der Beklagten unternommen worden, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden.

Schließlich hielten die Bundesrichter auch die vorgenommene Interessensabwägung für fehlerhaft. Das Berufungsgericht hätte den Klägern als Erwerber einer Mietwohnung von vornherein einen geringeren Stellenwert zugeschrieben als demjenigen Vermieter, der eine von ihm selbst vermietete Wohnung nach geraumer Zeit wegen nicht vorhersehbaren Eigenbedarfs kündigt. Außerdem hatte das Landgericht die Kläger auf eine Mitnutzung der sich im selben Anwesen befindlichen Ferienwohnung verwiesen und damit eine den klägerischen „Vorstellungen widersprechende Lebensplanung vorgeschrieben.“ Mit Ersterem hat das Berufungsgericht damit „unter Verkennung der Bedeutung der grundrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie zu Lasten der Kläger berücksichtigt, dass diese die Wohnung bereits mit dem Ziel der Eigenbedarfskündigung in vermietetem Zustand erworben haben und deswegen schon zu diesem Zeitpunkt hätten damit rechnen müssen, dass eine Eigenbedarfskündigung für die kinderreichen Beklagten eine besondere Härte bedeutete.“ Somit hat das Landgericht den Aspekt der selbst herbeigeführten Lage zur Eigenbedarfskündigung im Rahmen der Interessensabwägung geringer bewertet, als bei der Beurteilung ob dieses Vorgehen einen Eigenbedarf begründet. Letzteres hatte das Landgericht nämlich noch bejaht. Außerdem dürften „die Belange der Kläger […] nicht deswegen mindergewichtet werden, weil im Erdgeschoss Ferienwohnungen gestanden hätten, durch die eine Teil ihres Wohnbedarfs hätte gedeckt werden können.